本日よりリーシングサポートは第７期目のスタートです。また新たな気持ちで初心忘れることなく昨年以上に多くのお客様のお役立ちをしていきたいです。

さて、Vo３９からヘナチョコで超初心者な私が不動産購入についての勉強したことをまた一部紹介させて頂きます。

融資を受けて購入する場合、購入する物件をよく「利回り○％だったら買いたい、買えない」などの声をよく聞きます。
ここでの利回りとは・・・、対象物件の１年間の収益（収入）でどれくらい回収できるかを％で表します。例）1,000万円の物件を買って、その家賃収入が年間100万円であればその利回りは10％という事になり、10年間で投資金額を回収できるという事になります。

その利回りの中で、前項例文の「表面（グロス）利回り」とかかる経費すべてに考慮した「実質（ネット）利回り」があります。

表面（グロス）利回り
 　表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
実質（ネット）利回り
 　　 実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

収益不動産の購入を本格的に検討する上で知っておきたいのは「実質（ネット）利回り」の方ですよね。
また、別に購入時に諸費用についても紹介します。

①    仲介手数料
取引価格により法律で決まっている。不動産売買における仲介手数料を求めるには簡易算式を知っておくと便利です。
４００万円超の物件の場合、売買価格の３％+６万円

②    登録免許税
不動産の所有権の移転登記をする際に納める税金。
１５００万円位の物件であれば大体10万円～20万円

③    不動産取得税
不動産を買うと必ず納める税金
１５００万円位の物件であれば十数万円

④    印紙税
売買契約書に貼る印紙の代金。1,000万円超～5,000円以下の売買の場合1.5万円（印紙税軽減措置適用期間中につき）その他2万円

⑤    ローン手数料
ローンで購入すると、事務手数料や保証料など様々な名目で手数料を支払う。
大体数十万円

⑥    司法書士報酬
移転登記やローンの抵当権の設定登記は司法書士にやってもらう。現金で買えば自分でできますし、安くやってもらえる司法書士を探して節約することもできますが、ローンを組んだ場合はたいてい銀行側が用意する司法書士に任せることになる。大体6万円～8万円

⑦    固定資産税及び都市計画税の清算金
1月1日の所有者（売主）がその年の分支払う。よって年度の途中で売買した場合は日割でそれを清算することになる。その物件の税額と、何月に売買したかによって決まる。

すべての諸費用を合算すると物件購入価格の6～7％というのが一般的なところみたいです。
登録免許税や不動産取得税は固定資産税課税標準額に一定の数値をかけて算出するものなのでケースバイケースで調べてみましょう。

物件ごとに幅が出てくるので固定資産税課税標準額を仲介業者に教えてもらって早目に正確に把握できるようにしたほうがいいと思います。
　　
いや～何かと費用がかかりますよね。
しかし収益不動産を買う事がゴールではなく、所有してから如何に満室稼働できて収益を増やしていくかなので自己資金、融資金額のバランスを考えて事業として成り立てて行くのが大切だと思うので初めは表面（グロス）利回りでも色んな想定をして想像することクセ付けていければいいと考えます。

ではまた次回。